迪拉瓦经济特区特殊的开发与招商经验值得我国相关企业高度重视

时间：2021-01-18 14:40:05   来源：原创  作者：中恒远策  阅读： 次

缅甸迪拉瓦经济特区总规划面积2400公顷，第一阶段A区规划开发面积396公顷，计划总开发投资额约1.88亿美元。A区在2013年12月开始建设，开发公司缅甸日本迪拉瓦发展有限公司（MJTD）的初始股本总额为5000万美元。中恒远策付晓欢研究发现，缅甸迪拉瓦经济特区A区的开发以较低的自有资金启动、在开发过程中并未产生高昂的财务成本，财务指标表现优异，值得我国相关企业高度重视。

鉴于迪洛瓦经济特区的特殊性及其对我国相关企业形成的潜在综合竞争，我们对迪洛瓦经济特区进行了深度的专题解析，现仅从如下四个方面举例说明缅甸迪拉瓦经济特区的部分开发与招商经验：

1.分阶段滚动式开发并根据招商效果及时调整开发进度。

缅甸迪拉瓦经济特区A区工业区的开发采取了分阶段滚动式开发的模式，极大的降低了开发商的初始投资资金。根据项目原定计划，A区工业区占地361公顷，计划在5年内分三期开发，开发面积分别为189公顷、138公顷、34公顷，总开发投资额为1.88亿美元，根据分期开发计划，第一年所需投入的开发成本约5000万美元，占总开发投资额的26.6%。

中恒远策付晓欢分析认为，在实际开发过程中，A区工业区还根据招商进度加快了开发进度，在2013年12月开始建设、于2015年9月23日举行开园典礼并在2016年8月完成全部建设工作。从A区实际开发时间看，由于招商效果良好，A区实际上是分两期开发并在2年9个月内开发完毕。

2.以熟地出售的方式快速回笼资金并进行下一阶段的开发。

缅甸迪拉瓦经济特区A区的工业区以提供熟地为主，厂房为辅，仅规划建设8栋厂房，采取熟地出售、厂房出租的租售模式，通过熟地出售获取规模可观的销售收入并将相应收益顺延投入到下一期的开发工作。

中恒远策付晓欢分析认为，根据分期开发的测算，A区在开发的第一年、第二年所获取的销售收入就分别为5800万美元（含住宅和商业地块的出售收入）、3665万美元，为下一年的开发投资提供了充足的资金保障。

3.引入第三方开发投资规模大、投资回收期长、不确定性因素较大的商业与住宅模块。

缅甸迪拉瓦经济特区A区的住宅和商业区占地35公顷。中恒远策付晓欢分析认为，缅甸迪拉瓦经济特区A区的开发商在开发的第一年就将住宅和商业区地块出售给第三方公司开发，一方面获取了土地销售收入；另一方面节省了在住宅和商业区模块的开发投资。

4.通过精简机构设置、招商环节侧重外包等方式降低运营管理成本。

从分析来看，缅甸迪拉瓦经济特区A区工业区的管理成本占其总开发投资额的比重不足1%，开发运营期内年运营管理成本仅为50万美元。中恒远策付晓欢分析认为，其主要通过精简机构设置、招商环节侧重外包的方式降低运营管理成本。从机构设置看，缅甸迪拉瓦经济特区开发公司的高层管理人员由10名成员组成，设置了社会关系部、行政与人力资源部、财务和会计部、运营部、客户部五个管理部门。

中恒远策付晓欢分析认为，从招商方式看，缅甸迪拉瓦经济特区开发公司以提供丰厚销售佣金的方式与第三方机构签订招商协议，一方面充分借助了第三方机构的资源扩大了招商渠道，另一方面以签订正式的租/售合同为基准向第三方机构提供一定比例的销售佣金的方式能够有效降低招商人员的固定开支、营销活动费用等招商成本，提高招商费用支出的有效性。

本文撰稿人: 付晓欢，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流。E-mail:topbrain@188.com。

如贵司有跨区投资或赴海外投资的想法，我司可免费提供关于境内外目标地区或国家的投资优惠政策、产业政策、生产要素价格（土地、厂房、水电等）、可选或对接的境内外园区平台等方面的顾问支持。电话：010-65669928；18310076887。

中恒远策如下业务热忱欢迎您的垂询：

1.我国国内或境外园区、自贸区等项目面向中国国内、港澳台地区等的代理招商合作，电话：010-60250602；

2.国内与境外园区、自贸区等项目产业规划、招商规划、招商策略等专项咨询，电话：010-65661992；

3. 国别投资环境、政策法规、进出口、海外市场、竞争对手、外汇等研究，电话：010-65667912。