中国境外工业园区等平台项目亟需在中外资本市场上市融资等方面实现破局（续）

时间：2026-03-25 10:11:06   来源：原创  作者：中恒远策  阅读： 次

3.限制了我国境外中资工业园区等平台项目的年度经营指标无法实现有效的规模经济进而限制了其IPO能力

我们以工业用地的租售面积规模为例，上述东盟某国领先的全流程物流与工业设施综合服务商的工业园区在2025年的土地销售面积约为3200多亩，完成交付的面积近5000亩，待交付土地储备约1800多亩），其2026年集团土地销售目标为6000亩。中恒远策招商总监金香淑认为，我们的实证研究显示，我国境外中资工业园区领域的领头企业在2025年的土地去化面积有3000亩左右的特殊个案，但此类项目可以说是凤毛麟角，且其多数年份的年度土地去化指标也无法实现如此的规模。我国境外中资工业园区项目年度土地去化指标能超过40万平方米的项目已经可以跻身行业内的领导阵营了，而这也意味着大多数境外中资工业园区项目在年度营业收入、年度利润等指标上在面对中外资本市场关键指标要求时所呈现的特有硬伤，导致其IPO能力不足及资本可给与的估值有限。

4.限制了我国境外中资工业园区等平台项目在厂房、仓库、供水、供电等开发方面无法实现规模经济并反向限制了其借此打通REITs

2025年上述东盟某国领先的全流程物流与工业设施综合服务商运营及管理的仓储及厂房的总面积超过了324万平方米，年内新增租赁面积超过了20万平方米，实现供水销售及管理总量1.6亿立方米，其电力的权益装机总容量达1026兆瓦，其中已投产715兆瓦。中恒远策招商总监金香淑认为，我们的实证研究显示，除个别特殊的境外中资工业园区外（资源利用导向特征明显），大多数境外中资工业园区项目的开发商在园区厂房、仓库、供电、供水等方面的的经营规模均非常有限，甚至可以说在园区关键配套方面的开发能力是捉襟见肘，基本局限在单体项目之内，无法实现有效的规模经济，这也进一步限制了其借此打通REITs的能力。

5.限制了我国境外中资工业园区等平台项目的产城融合能力

中恒远策招商总监金香淑认为，我国境外中资工业园区等平台项目经过二十余年的发展在园区配套公寓、小型商业项目等开发方面取得了一定的进展与经验，但远没有达到类似国内开发区有效实现产城融合的程度，这一方面与相关园区所在驻在国的产城融合环境有关，另一方面也与境外中资工业园区项目等平台开发商的开发实力有关。在这种情况下，我国境外工业园区等平台项目在产城方面的溢出效应多数被驻在国的相关企业予以承接，境外中资工业园区等平台项目对应的国内投资主体在这方面的收益也非常有限。相信我国企业走出去大势中对产城融合方面的累计溢出效应会更加可观，如果能有效推动这种溢出效应与境外中资工业园区等平台项目实现良性互动无疑会更好的实现双赢甚至多赢的局面。

以上五个方面仅是作者浅见，不足之处请方家斧正。中恒远策招商总监金香淑建议我国境外中资工业园区等平台项目的头部企业、相关协会等一方面积极挖掘、整理境外中资工业园区等平台项目自身乃至行业整体在面向资本市场方面的相关瓶颈并细化由此产生的实质性影响，另一方面积极向主管机构等建言建策，争取在香港等资本市场早日打通可行的融资机制与路径，实质性打破中国境外工业园区等平台项目在中外关键资本市场0上市0融资的桎梏，助力境外中资工业园区等平台项目在海外的更好的发展壮大。

本文撰稿人: 金香淑，本文属北京中恒远策信息咨询有限公司原创稿件，转载请注明来源www.topbrain.cn。文中观点仅供参考，欢迎业内人士斧正与交流。E-mail:topbrain@188.com。

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